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新增资金流向地产的四路径米保

发布时间:2019-11-22 15:06:19 阅读: 来源:加氢缓蚀剂厂家

新增资金流向地产的四路径

瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬此前发表报告称,中国为应对经济放缓而出台的刺激措施规模可能将高达2万亿元。

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瑞信亚洲区首席经济分析师陶冬此前发表报告称,中国为应对经济放缓而出台的刺激措施规模可能将高达2万亿元。

尽管新的经济刺激计划、“4万亿2.0”的说法很快被发改委否认,但是,情况已经发生变化。有地方政府信息显示:今年中央投资计划下达速度比往年明显加快,国家发改委要求6月底前将2012年投资计划全部下达完毕,7月底前上报2013年申请中央预算内投资计划。

“尽管有官员出面否认,笔者认为中国政府已经展开了一场全面的保增长部署。”陶冬在近日发表的一篇博文中仍然坚持自己的观点,“政府强调的是,这不是又一个‘4万亿’,并不否认在为稳定经济而密集出台支持性政策。”

随着中央政府加大投资力度,这些资金又会怎样影响房地产市场?

可能性

“4万亿最重要的一点是改变了预期。”北京荣邦瑞明投资管理公司合伙人李伟说,当时消费者认为房价会越来越低、货币政策会越来越紧缩,所以不敢花钱,而4万亿之后,发生了两点变化,一是货币政策越来越宽松,二是房价升值的预期出现。

李伟表示,房价升值的预期出现,还需要土地市场适当的活跃来配合,当时民营企业还看不准,这个时候央企出来了,2009年上半年央企高价拿地,土地市场开始升温,这才真正把房地产市场启动起来了。

在地方政府的配套资金中,包括自有资金和银行贷款。李伟表示,当时自有资金有一部分来自城投公司发债,但这只是小钱,真正解决问题的主要是银行贷 款,2009年以后地方政府多贷了不少款,例如项目自有资金比例是25%,剩下75%来自银行贷款,就是1:4的放大率;但是执行不严格,自有资金只有 10%,90%来自银行贷款,就是1:10的放大率,这个效果是完全不一样的。

“这一次,要看中央政府的态度,如果中央政府希望地方政府、银行迅速配套资金,变成一项政治任务了,可能还是会走样。”李伟表示。

途径

这些资金,可能通过怎样的变通渠道流向房地产市场呢?

一种是基础设施项目的投资,是国家刺激经济最主要的投资领域之一。一位城镇发展投融资专业人士表示,因基础设施建设而进行的土地开发,投资资金确实会进入房地产市场。

“城市基础设施建设,会带来两个产品,一是土地出让收入,二是土地上进入的产业所带来的税收。”上述专业人士表示,土地出让,能够带来当期收入,才能够解决还款的问题。

以一个城市要建一个地铁项目为例,“地铁票价,由政府来定价,是比较低的。地铁从长期来看不可能赚钱。如果只是用地铁来包装这个项目,这是不成立 的,这样只能由政府来投资,不可能获得银行贷款。只有把地铁和土地包装到一起,才可能获得贷款上的支持。”上述人士表示,因此,这个项目就会把地铁和周边 的整体拆迁捆绑在一起,但还是以地铁来立项,这样就会整理出一批土地,其中一些地块会交给地铁运营公司来开发。

尽管是一个地铁项目,但可以看到,地铁建设只是其中一部分,资金还流入了土地整理、房地产开发领域。上述人士表示,这种操作方法,在各地很常见。

审批项目与地产开发捆绑在一起,但是以获得政策支持的项目去立项,这是一种方式。

二是央企投资房地产,则成为刺激资金变相流入房地产市场的另一种途径。在4万亿刺激计划中,凭借在相关行业的垄断性优势,如钢铁、石化、船舶、装备制造等领域,央企成为大规模投资的主要受益者。

2009年上半年,央企突然成为北京土地市场竞逐的主角,土地价格也因此水涨船高。“刺激经济的投资,主要是被央企、国企拿到了。他们拿到这些投资以后,项目还是按计划做,但是原有的利润,就可以拿去抢地了。”君投集团董事长彭俊明表示。

此外,央企手上掌握充裕的资金后,还可能通过投资的方式,给房地产行业提供资金。

这可视为第三种方式,投向基金。彭俊明表示,投地产基金太明显,肯定不行,而且现在因为宏观调控的原因,地产基金不容易获得银行的认可,而其他类型的基金,发行起来相对容易,也更容易获得银行的认可,例如文化旅游、能源、矿产等方面的基金。

彭俊明表示,此类基金虽然名称上不是地产基金,但是也可能包含地产开发的业务,例如这类基金中,可能包含相关领域某一块土地的开发。央企去投资这样的基金,看起来与地产没有关系,但实际上投资资金还是进入了地产领域。

“基金只是一小部分,主流还是信托。”彭俊明表示,央企可以通过购买房地产信托来进行投资,资金从而流入房地产领域。

此外,还有一种比较极端的方式是央企给地产商放高利贷。彭俊明表示,这种方式依然可以包装成信托的形式,利率超过基准利率4倍算高利贷,但是可以把 信托收益率正好定在4倍的临界点,超出的部分,按顾问费、财务咨询费来收取。整个信托的资金,都由一个央企提供,而且单一信托不需要披露。

如何避免国家刺激经济资金流入房地产市场?

以基础设施建设为例,上述城镇发展投融资专业人士表示,真正的问题还是在政策上,根据现在的规定,基础设施可以用银行贷款,但是基础设施本身的产出能解决还款的问题吗?从现金流来说,投入和产出并没有形成匹配关系,基础设施建设和土地结合,这种做法不一定好,但恰恰是一个项目平衡投入、产出的一种方 式。

“如果中央政府能在税收上让利给地方,在中央财政中额外拿出一部分,作为给地方的借款资金,可能地方政府对土地的依赖就不会那么大。”这位人士表示。

而彭俊明表示,这一次,央企、国企投资房地产的冲动会有,但是不会像2009年那么强烈,但是依然要严防,“其实上述做法,想查都能查出来。就看主管部门的态度了。

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